향후 금리 인상 가능성까지 고려해 대출자의 상환 능력을 보수적으로 추정하기 때문이다. 예를 들어 5천만원 연봉자의 경우 최대 주택담보대출 금액이 이전보다 수 천만원씩 깎이는 것으로 확인됐다.

더구나 최근 일부 은행이 연초 상당 폭 불어난 가계대출을 억제하기 위해 인위적으로 금리까지 올리는 분위기라 이래저래 은행 문턱은 계속 높아질 것으로 예상된다.

          

◇ 26일부터 은행 주담대 DSR에 '스트레스 금리'…한도축소 효과

25일 금융권에 따르면 은행권은 26일부터 일제히 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR을 '스트레스 금리' 기준으로 산출한다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

지금까지는 현재 실제 금리를 기준으로 DSR을 산정했지만, 26일부터 시작되는 이른바 '스트레스 DSR' 체계에서는 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따진다.

앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻으로, 결국 새 DSR 규제에 따라 산출되는 대출 한도가 기존 방식보다 줄어들 수밖에 없다.

          

◇ 변동금리에 0.38%p 가산…한도 덜 깎이려면 혼합·주기형 금리 택해야

한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 실제로 연봉 5천만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 스트레스 DSR 적용에 따라 당장 26일부터 대출 한도가 2천만원 정도 줄어든다.

기존 DSR 산출 방식에 따라 현재 5.0%인 주택담보대출 변동금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억4천500만원(연간 원리금 1천996만원=원금 862만5천원+이자 1천133만7천원)까지 빌릴 수 있다.

하지만 26일부터는 현재 금리가 5.0%라도 은행은 여기에 0.38%포인트(p)를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산한다.

      

가산 금리 폭(0.38%p)은 다소 복잡한 규정에 따라 산출됐다. 작년 11월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준. 5.64%-5.04%=0.6%p)가 당국이 정한 하한 수준(1.5%p)보다 낮아 1.5%p가 스트레스 금리로 설정됐고, 시행 1단계(2024년 2월 26일∼6월 30일)에서는 스트레스 금리의 25%(1.5%p×0.25=0.375%p)만 적용된다.

5.38%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억2천800만원으로, 기존 방식(3억4천500만원)보다 1천700만원 깎인다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1천100만원(3억4천500만원→3억3천400만원), 500만원(3억4천500만원→3억4천만원)으로 변동형 상품보다는 작다.

금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)보다는 혼합형(1.5%×60%×25%)에, 혼합형보다는 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)에 더 적은 스트레스 금리를 더한 결과다.

           

◇ 하반기부터 은행 신용대출·2금융권 주담대에도 적용

올해 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계(2024년 7월 1일∼12월 31일), 3단계(2025년 1월 1일 이후)로 넘어가면 대출 한도 축소 폭은 더 커진다.

스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%에서 2단계 50%, 3단계 100%로 갈수록 높아지는 탓이다.

A씨의 변동금리 주택담보대출 한도는 ▲ 스트레스 DSR 이전 3억4천500만원 ▲ 스트레스 DSR 1단계 3억2천800만원 ▲ 2단계 3억1천200만원 ▲ 3단계 2억8천400만원이다.

이 시뮬레이션에서는 내년부터 시작되는 3단계 스트레스 금리도 1.5%p로 가정됐는데, 이는 현재 금리 추세로 미뤄 올해 11월을 기점으로 현 금리와 직전 5년간 최고 금리와의 실제 격차를 다시 따져도 하한선(1.5%p)을 밑돌 가능성이 크기 때문이다.

결국 만약 A씨가 변동금리를 고집한다면, 불과 약 10개월 사이 최대 대출액이 6천100만원(3억4천500만원→2억8천400만원)이나 깎이는 셈이다.

더구나 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되고, 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지는 만큼 갈수록 금융권에서 받을 수 있는 전체 대출 한도가 뚜렷하게 줄어들 수밖에 없다.

          

◇ 올해 5대은행 주담대 이미 5조7천억원↑…일부은행 금리 인상으로 대출 억제

이런 스트레스 DSR 적용에 최근 시중은행의 인위적 금리 인상까지 더해지면서 금융 소비자가 체감하는 대출 창구는 계속 좁아지고 있다.

우리은행은 28일부터 전세자금대출을 포함한 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.10∼0.30%p 올릴 예정이다.

신한은행은 이미 지난 19일부터 주택담보대출과 전세대출 금리를 각 0.05∼0.20%p 인상했다.

이처럼 은행들이 코픽스(COFIX)나 은행채 등 지표금리 흐름과 상관없이 가산금리를 더하거나 우대금리를 깎아 금리를 올리는 것은, 대환대출 인프라를 통한 '갈아타기 대출' 유치 경쟁 등으로 연초부터 가계대출이 적지 않게 불어났기 때문이다.

금융 당국도 지난 20일 열린 '가계부채 리스크 점검 회의'에서 "가계대출 증가 속도가 과도한 금융회사 등에 대해서는 자체 관리 방안 등을 신속히 협의해나갈 방침"이라고 압박한 만큼, 은행 입장에서는 금리라도 올려 가계대출 수요를 억누를 수밖에 없는 처지다.

5대 은행(KB·신한·하나·우리·NH농협)의 22일 기준 가계대출 잔액은 695조1천303억원으로 집계됐다.

1월 말(695조3천143억원)보다는 1천840억원 줄었지만, 작년 말(692조4천94억원)과 비교하면 2조7천209억원(0.39%) 늘었다.

특히 주택담보대출(535조6천308억원)의 경우 1월 말(543조3천251억원)보다 1조3천57억원 많고, 지난해 말(529조8천922억원) 이후 불과 한 달 20여일 사이 5조7천386억원(1.08%) 더 늘었다.

한 시중은행 관계자는 "최근 가계대출이 급증하는 추세는 아니지만, 주요 시중은행의 올해 가계대출 증가율 관리 목표인 1.5∼2%를 고려하면 증가 속도가 빠른 것도 사실"이라며 "대환대출 경쟁 과정에서 금리를 낮춘 은행들이 다시 올리고, 이번주부터 스트레스 DSR까지 적용되면 가계대출 증가 속도가 다소 더뎌질 것으로 예상된다"고 말했다.